在上海，不少家庭当年按九四方案购买公有住房时，受政策限制，产权只能登记在其中一人名下，而同住的配偶、子女、儿媳女婿却共同在购房委托书上签了字、也出了钱。多年后，产权人相继离世、房屋面临分割，这些出了资、共同居住却未登记的人，是否还能主张共有份额？本文借一起上海法院的真实案例，讲清九四公房确权的分水岭。

案情简介

系争房屋为1995年依据上海九四方案购买的售后公房，受当年政策限制，产权仅登记在父亲老曹一人名下。购房时，老曹夫妇、原告小曹夫妇均为房屋在册成年同住人，且共同在《购买公有住房委托书》上签章，确认经本户同住成年人协商一致购买系争房屋，原告小曹夫妇主张其存在出资行为（该事实存在争议）。

 

2010年、2021年房屋原登记人老曹夫妇先后离世，四名子女就房屋产权分割产生争议：小曹的兄弟姐妹主张房屋属于父母夫妻共同财产，所有子女应平均继承分割，否认原告小曹夫妇的共有产权身份。

1 本案核心胜诉关键

区别于绝大多数败诉类案，本案原告抓住了九四方案确权黄金窗口期：早在2012年（房屋1995年办证后20年时效内）主动提起确权诉讼，经民事调解书确认，合法确认为房屋共有人，2013年完成不动产登记备注公示，锁定共有物权。

2 最终判决结果

（1）原告小曹夫妇二人各享有房屋1/3独立产权份额，合计2/3，该部分不属于遗产，无需分割；

 

（2）剩余1/3产权份额，认定为老曹夫妇夫妻共同遗产，由全体子女另行法定继承。

裁判要点

1 确权资格以时效内主动起诉为分水岭

具备同住、出资资格不当然自动享有产权。购房适格权利人在20年最长时效内起诉确权并取得司法文书的，取得物权；逾期未主张权利的，视为自愿放弃共有产权。

2 出资不等于产权，但可影响遗产认定

被告提供母亲李女士生前《声明》，证明购房资金来源于其夫妻共同积蓄。法院并未因此认定李女士（老曹妻子）是共有人（因为时效已过），但在确定老曹名下1/3份额性质时，结合房屋来源、李女士同住人身份及出资情况，将其认定为老曹与李女士的夫妻共同财产，为后续析产继承预留了通道。

律师建议

1 精准把握两大确权时效窗口

（1）产权登记人在世：自房屋产权登记之日起20年最长时效，不中止、不中断，超期丧失确权胜诉权；

 

（2）产权登记人去世：自知道或应当知道产权人死亡之日起2年内必须起诉确权，适用特殊时效规则。

2 厘清各权利人状态

全面梳理：当年哪些人是成年同住人？谁还健在？谁已去世？是否曾有任何人提起过确权？是否有人明确放弃？有无“权利失效”的抗辩事由？据此判断诉讼策略。

3 争议发生后及时固定权利、防止权利灭失

未确权的适格同住人，切勿因家庭和睦、亲情考量拖延起诉。一旦超过法定时效，即便长期居住、实际出资、户口在册，也无法通过诉讼取得房屋产权，仅能主张少量遗产份额。

相关法条及政策依据

1 《上海市高级人民法院关于处理公有住房出售后纠纷的若干意见》（沪高法〔1996〕250号）第九条

按九四方案购买的房屋，产权证登记为一人的，在诉讼时效内，购房时的购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人主张房屋产权的，可确认房屋产权共有。

2 《上海市高级人民法院关于审理分家析产案件若干问题的意见》第三条

按九四方案购买公有住房，登记权利人死亡的，具备可以主张产权共有条件的人，应在知道或应当知道其死亡之日起两年内提出。

3 《中华人民共和国民法典》第一百八十八条

向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。